Beleggen is populairder dan ooit. De rente die je ontvangt bij de bank op je spaargeld is historisch laag en bij grote bedragen is de rente zelfs negatief. Daarnaast speelt de inflatie ook een grote rol, in januari 2022 steeg de inflatie naar 6,4% waardoor de koopkracht afneemt. Dit zijn onder andere redenen waarom mensen steeds meer andere alternatieven zoeken om in te investeren.
Er zijn talloze beleggingsmogelijkheden, denk aan crypto, NFT’s, de particuliere woningmarkt, aandelen, grondstoffen, opties en obligaties. Maar ook beleggen in horecavastgoed is een goede optie en blijft een stabiele en populaire mogelijkheid. In dit artikel lees je meer over beleggen in horecavastgoed.
Wat is horecavastgoed?
Horecavastgoed valt onder het zogeheten commerciële vastgoed. Commercieel vastgoed omvat onroerende zaken waarin een bedrijf met een omzetoogmerk opereert, zoals een industriehal, kantoor of restaurant. Het verschilt hiermee van residentieel vastgoed, zoals woningen.
Hoe beleg ik in horecavastgoed en wat zijn mijn risico’s?
Beleggen in horecavastgoed is in principe niet heel anders dan beleggen in de woningmarkt. Als pandeigenaar verdien je geld zodra het pand is verhuurd. In dit geval verhuur je aan een horecaondernemer. De ondernemer betaalt maandelijks de huur en het pand verkeert dan in ‘verhuurde staat’.
De huurrelatie, tussen verhuurder en de horeca-exploitant als huurder, kent wel andere ‘spelregels’ dan die in de woningmarkt.
Om te beginnen moet een exploitant in het geval van verhuizing de inboedel verhuizen. Alle aanpassingen die hij heeft gedaan in het huurpand blijven achter. Gasten moeten op de hoogte worden gesteld van de verhuizing. Gasten verhuizen bijvoorbeeld niet zomaar mee.
Verschillen tussen horeca en woningen
De belangrijkste uitgangspunten van de horecahuurrelatie, en waarin deze in sommige gevallen verschillen van woningverhuur, zijn:
- Minimale huurtermijn: 5 + 5 jaar, óf korter dan 2 jaar. Let op: bij een afgesproken huurtermijn van langer dan twee jaar, is automatisch de minimale termijn van 5 + 5 jaar van toepassing.
- Opzeggingsgronden verhuurder: als verhuurder heb je gelimiteerde mogelijkheden om over te gaan tot opzegging van de huurovereenkomst. Bovendien geldt een opzeggingstermijn van twaalf maanden!
- ROZ-model: Is er sprake van een standaardhuurovereenkomst, op basis van het zogeheten ROZ(Raad voor Onroerende Zaken)-model? Kijk dan goed welk jaar van toepassing is en welke algemene bepalingen hiermee corresponderen.
- Algemene bepalingen: de algemene bepalingen beschrijven de rechten en plichten van verhuurder en huurder. Denk bijvoorbeeld aan onderhoud-, herstel- en vernieuwingswerkzaamheden. Neem de huurovereenkomst en de algemene bepalingen goed door, en schakel een horecamakelaar in om de voorwaarden in de huurovereenkomst zo voordelig en risicomijdend voor beide partijen in te richten.
- Indeplaatsstelling: als de huurder besluit de exploitatie te stoppen, zal hij of zij waarschijnlijk de zaak verkopen via een horecamakelaar. Er komt dan een nieuwe ondernemer in je pand.
Het komt geregeld voor dat de opvolgend huurder het concept, de inrichting en de doelgroep wil veranderen. Dat is vaak wat onwennig voor pandeigenaren. Helemaal omdat je mee moet werken aan deze wissel van de wacht. Maar gelukkig alleen als de indeplaatsstelling voldoet aan drie voorwaarden:
- Er moet sprake zijn van daadwerkelijke overdracht van de onderneming;
- De oude huurder moet een zwaarwichtig belang hebben bij de verkoop;
- De nieuwe huurder moet aannemelijk kunnen maken een degelijke bedrijfsvoering te zullen voeren en daarmee in staat te zijn de huur te betalen.
Een indeplaatsstelling heeft daarmee ook één blinkend voordeel: het pand verkeert zonder onderbreking in verhuurde staat. Je loopt geen inkomsten mis en je hoeft geen kosten te maken voor het opnieuw verhuren van het pand
Hoeveel verdien ik aan mijn (horeca)belegging?
Wil je het rendement berekenen? Weten hoeveel het beleggingsobject procentueel jaarlijks oplevert? Dan deel je de koopsom/investering (kosten koper) door de jaarlijkse huurprijs. Daarmee heb je je bruto aanvangsrendement berekend.
Bruto aanvangsredenement = koopsom/investering (kosten koper) / jaarlijkse huurprijs
Stel je voor: belegging A is een prachtig, goed onderhouden hoekpand met een brede front. De huurder betaalt € 35.000,- per jaar aan huur. Belegging B, even groot als belegging A, ligt in een wijk, heeft een klein front en is redelijk onderhouden. De huurder betaalt €45.000,- per jaar aan huur. Welke belegging is meer waard?
Zoals we in een eerdere blog schreven, is de waarde van een horecabedrijf onder andere afhankelijk van de omzetpotentie van de locatie ten opzichte van de huur van die locatie. Zo kan een cafetaria meer waard zijn dan een luxe restaurant.
De waarde van een horecabelegging kent een sterke relatie met de huurprijs. De waarde van een belegging wordt vaak uitgedrukt in een aantal keer de factor huur. Eén factor staat gelijk aan éénmaal de jaarhuurprijs. In het voorbeeld hierboven is één factor bij belegging A 35K en bij belegging B 45K.
De makelaar rekent je graag voor of je bij belegging A kunt rekenen met 10 keer de huur om de waarde te bepalen, of 5 of 15, of misschien wel 20. De omzetpotentie van de huurder (die snackbar, of dat restaurant) speelt een wezenlijke rol bij het bepalen van de hoogte.
Benieuwd hoeveel invloed de vorm en de huurprijzen samen hebben op de waarde van je (eventueel nog aan te kopen) vastgoed? Neem gerust vrijblijvend contact op met onze makelaars. Zij voorzien je graag van goed advies!
Beleggen in de horecabranche tijdens COVID-19 verstandig?
Beleggen in horecavastgoed tijdens een pandemie, is dat nu wel of niet verstandig? Wat de horecamakelaars in de praktijk zien is dat is het aantal particuliere beleggers sinds de uitbraak van Corona explosief gestegen is. Redenen daarvoor zijn de historisch lage hypotheekrente, lage spaarrente en schaarse aanbod aan vastgoed.
De prijzen zijn daardoor gestegen. Maar nog niet zo hard als in de woning- en kantorenmarkt. Het is daarom nog steeds een goed instapmoment, helemaal omdat de zekerheid van huuropbrengsten groter is dan in die twee eerdergenoemde markten.
Meer zekerheid
De branche kende de afgelopen jaren weinig faillissementen. En als er als sprake is van verkoop van de exploitatie dan gaat de huur 9 van de 10 keer zonder onderbreking over op een volgende huurder.
Al met al is het dus zélfs ook in deze tijd geen gek idee om te beleggen in horecavastgoed. Bovendien is al vaak aangetoond dat het instapmoment bij langetermijnbeleggingen ondergeschikt is aan het soort belegging. Het kiezen van een strategisch goede locatie, is een veel belangrijkere succesfactor dan het goed timen van de markt.
