Verschillende huurprijzen: hoe zit dat?
Bij de verkoop van een horecabedrijf kunnen er verschillende huurprijzen voorbij komen. Dit zijn de belangrijkste:
- Aanvangshuurprijs: Dit is de huurprijs die bij de start van de huurovereenkomst werd afgesproken. Vaak ligt deze lager dan de huidige huurprijs, omdat huurprijzen doorgaans jaarlijks worden geïndexeerd.
- Actuele huurprijs: Dit is de huurprijs die de huurder op dit moment betaalt, inclusief alle indexeringen die in de loop der jaren zijn doorgevoerd.
Let op: soms is de huurprijs onderhandelbaar of afhankelijk van toekomstige indexaties. Dit kan betekenen dat de uiteindelijke huurlasten voor de nieuwe eigenaar van het horecabedrijf afwijken van wat nu wordt betaald.
Waarom huurprijzen kunnen verschillen
Er kunnen verschillende redenen zijn waarom de vermelde huurprijs afwijkt van de daadwerkelijke huurprijs. Dit zijn de meest voorkomende:
- Indexering: Vaak wordt de huur jaarlijks aangepast op basis van inflatie of andere afspraken die in het huurcontract staan. Dit kan ervoor zorgen dat de huurprijs in de verkoopinformatie niet meer overeenkomt met de actuele huur.
- Indeplaatsstelling: Bij de verkoop van een horecabedrijf neemt de koper meestal de bestaande huurovereenkomst over. Hierdoor blijft de huidige huurprijs vaak ongewijzigd. Toch kan het gebeuren dat de verhuurder en de nieuwe huurder bij de overname een nieuwe huurprijs afspreken. Wil je meer weten over indeplaatsstelling? Lees dan ons artikel: Wat is een indeplaatsstellingsovereenkomst?
- Verschillende uitgangspunten: Soms wordt in de verkoopinformatie de oorspronkelijke aanvangshuurprijs vermeld, terwijl de actuele huurprijs door indexeringen inmiddels hoger ligt. Dit kan verwarrend zijn.
Hoe voorkom je misverstanden?
Om misverstanden over de huurprijs te voorkomen, is het belangrijk dat de verkoper en koper duidelijk vastleggen welk bedrag wordt vermeld en waarop dit bedrag is gebaseerd. Let hierbij op de volgende punten:
- Vraag naar de meest recente huurprijs: Controleer altijd de huurovereenkomst (artikel 4) en vraag aan de verkoper of makelaar of de huur jaarlijks is geïndexeerd volgens de afspraken in het contract.
Tip: Met de CBS-huurverhogingstool kun je controleren hoe een indexering uitpakt.
- Vergelijk de huurprijzen: Controleer of de huurprijs die in de verkoopinformatie wordt vermeld overeenkomt met de actuele huurprijs die daadwerkelijk betaald wordt.
- Bespreek toekomstige wijzigingen: Vraag de makelaar of verkoper wanneer de volgende indexering plaatsvindt en of er andere wijzigingen in de huurprijs worden verwacht.
Juridische aandachtspunten
Bij de overname van een horecabedrijf zijn er een aantal juridische aspecten rondom huurprijzen waar je rekening mee moet houden:
- Onderzoeksplicht en meldplicht: De koper of nieuwe huurder heeft een onderzoeksplicht en moet relevante informatie zelf verzamelen en controleren, zoals de actuele huurprijs. Tegelijkertijd heeft de verkoper een meldplicht en moet deze juiste en relevante informatie delen met de kandidaat-koper.
Herziening van de huurprijs: Wanneer een huurrelatie ten minste vijf jaar heeft geduurd, kan onder bepaalde voorwaarden een herziening van de huurprijs aan de orde zijn. Dat kan bijvoorbeeld na afloop van de eerste huurtermijn, zoals na tien jaar bij een huurovereenkomst van 10+5 jaar.
De verhuurder kan om een herziening vragen, maar de huurder heeft ditzelfde recht, bijvoorbeeld wanneer deze de huurprijs te hoog vindt. Partijen kunnen hierover samen afspraken maken. Wanneer zij er niet uitkomen, kan de huurprijsherziening via de rechter door huurder of verhuurder worden aangevraagd (artikel 7:303BW).
- Indeplaatsstelling en nieuwe huurovereenkomst: Bij een bedrijfsovername kan de koper de bestaande huurovereenkomst overnemen via een indeplaatsstellingsakte. Een andere mogelijkheid is het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst op basis van (vaak) gelijkblijvende voorwaarden als die er reeds geleden. Welke optie passend is en wat dit betekent voor de huurprijs en overige voorwaarden, hangt af van de specifieke situatie.
Conclusie
De huurprijs in de verkoopinformatie komt niet altijd overeen met de actuele huurprijs. Controleer daarom de huurovereenkomst, de toegepaste indexeringen en het bedrag dat de huidige huurder daadwerkelijk betaalt. Vraag daarnaast of er bij de overname nieuwe afspraken worden gemaakt over de huurprijs en bijvoorbeeld de huurtermijn. Zo weten koper en verkoper vooraf waar zij aan toe zijn en worden verrassingen tijdens de overdracht voorkomen.
